Mercato immobiliare: è crisi?

Rallenta ancora il mercato immobiliare italiano. Dopo una non eccellente performance nel primo semestre 2023, la situazione precipita ancora rischiando di perdurare per tutto il 2024. L’erosione del potere d’acquisto delle famiglie italiane e le crescenti difficoltà di accesso al credito, le motivazioni di questa crisi del settore.

È quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma che ha analizzato le performance immobiliari dei tredici principali mercati italiani – Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia – e fornito una puntuale analisi del comparto, a partire dalle condizioni economiche che, al momento, lo penalizzano.

L’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane – associata alle difficoltà di accesso al credito – penalizza le prospettive del comparto. Nel corso dell’anno a ridursi non è stato l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli straordinariamente elevati, ma un mix di altri fattori. “L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta dalla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito” – ha spiegato Luca Dondi, Ceo Nomisma.

La stretta creditizia si ripercuote sui mutui erogati che registrano un arretramento del -29 per cento nell’anno, un aspetto conseguente alla diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13 per cento. Di contro, le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa fanno crescere l’interesse per il mercato degli affitti. “Nell’ultimo anno, infatti, il 7,3 per cento della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto accentuando la pressione su un comparto già saturo”, ha osservato Dondi.

considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7 per cento annuo), nel primo semestre dell’anno in corso la flessione tendenziale (primo semestre 2023/primo semestre 2022) si è attestata al 12,5 per cento per un totale di 50 mila scambi in meno.

“La risposta dei valori immobiliari alle condizioni di contesto è stata, ancora una volta, improntata alla rigidità. Nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3 per cento) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3 per cento)” – ha spiegato Elena Molignoni, responsabile Osservatorio Immobiliare Nomisma.

In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati dal report, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1 per cento su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5 per cento).

Nel secondo semestre dell’anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato ad una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1 per cento). Analizzando le singole città si segnalano gli incrementi semestrali compresi tra il 3-4 per cento di Milano, Firenze e Torino, fino al +5 per cento di Bologna.

Dal punto di vista dei tempi medi di vendita, tra i principali indicatori del livello di liquidità del mercato, il rapporto Nomisma rileva come negli ultimi dieci anni il trend sia stato discendente, anche se l’attuale congiuntura mette in luce un’attenuazione della flessione che si traduce nel consolidamento dei livelli raggiunti nei primi sei mesi del 2023.

A tale tendenza fanno però eccezione le città di Bologna, Milano e Roma, mercati nei quali l’inversione di rotta appare più netta con un allungamento dei tempi di vendita, seppur contenuto. Nei maggiori mercati sono necessari meno di cinque mesi per concludere una trattativa. Si passa dai cinque mesi e mezzo di Padova, Venezia, Firenze, Roma, Bari e Catania, ai quattro mesi di Milano e Bologna. Considerando il segmento della locazione la forbice varia dal mese e mezzo a poco più di due mesi.

“Vista l’attuale congiuntura, non vi sono dubbi sul fatto che il settore immobiliare italiano chiuderà il 2023 fortemente ridimensionato rispetto all’esuberanza del biennio precedente. Ma se per il segmento abitativo si prevede il protrarsi della debolezza anche per il prossimo anno, sul versante corporate le condizioni per il rilancio potrebbero essere prossime” – ha concluso Elena Molignoni.